Подписанием договора купли-продажи дело не ограничивается и такую сделку признать заключенной нельзя. Переход права собственности на недвижимость надо зарегистрировать. Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение закреплено за его продавцом. У продавца на это помещение есть право собственности. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Бесхозяйственное недвижимое имущество принимается на учёт Федеральной регистрационной службой по заявлению органа местного самоуправления на территории которого оно находится (п. 3 ст. 225 ГК РФ). По истечении года со дня постановки на учёт соответствующий орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это здание. И если здание по решению суда не будет признано поступившим в собственность муниципального образования, то оно может быть снова принято во владение, в пользование и в распоряжение собственником, который его оставил, либо приобретено в собственность в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Приобретательная давность подразумевает под собой добросовестное, открытое и непрерывное владение (то есть фактическое обладание) недвижимым имуществом (зданием) как своим собственным в течение 15 лет. Но право собственности на него возникнет лишь после государственной регистрации (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Время приобретательной давности начинает отсчитываться с момента, когда истёк срок исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ)
и защиты прав владельца, не являющегося собственником (ст. 305 ГК РФ). Поскольку общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ), Вы вправе обратиться с заявлением об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения фактически не ранее истечения 18-летнего срока с момента начала пользования зданием (три года исковой давности плюс пятнадцать лет приобретательной давности). Вы также можете присоединить ко времени своего владения зданием всё время, в течение которого им владел тот, чьим правопреемником Вы являетесь (п. 3 ст. 234 ГК РФ). Учтите, что давностное владение (в Вашем случае) являлось бы добросовестным, если бы Вы, получая владение, не знали и не должны были знать о том, что оснований для возникновения у Вас права собственности на здание нет. Открытость владения означает, что Вы не скрываете факта обладания зданием. То есть, если объявится собственник, он должен знать, что здание находится в Вашем владении, и может у Вас его истребовать. Если при этом Вы принимаете обычные меры по сохранению имущества, то это не будет свидетельствовать о сокрытии имущества. Непрерывность владения подразумевает под собой владение, которое не прекращается в течение всего срока приобретательной давности. Если же Вы передаёте здание во временное владение другим лицам или временно утратили владение зданием, то давность владения, при таких обстоятельствах не прерывается. Владение же зданием как своим собственным означает, что Вы владели им не по договору. То есть, у вас не был заключен договор аренды этого здания, безвозмездного пользования или другой договор (Вы указали договор купли-продажи).
Как видим, законом предусмотрена довольно непростая процедура приобретения в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности. Следует отметить, что для того, чтобы приобрести на такой объект право собственности, не следовало ждать, когда здание будет постановлено на учёт как бесхозяйное. В данном случае, можно было бы обратиться в суд с иском к прежнему собственнику здания о признании за собою права собственности. В случае же, если прежний собственник неизвестен, Вы могли бы обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения зданием как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Тогда Вам необходимо было бы доказать факт давностного владения вещью и наличие оснований для отнесения здания к бесхозяйному. И в том случае, если суд удовлетворил бы Ваше заявление, решение суда являлось бы основанием для регистрации права собственности на здание (ст. 268 ГПК РФ, п. 3 ст. 222 АПК РФ). В Вашем случае, в ходе рассмотрения дела выявится спор о праве (обнаружится лицо, которое заявит свои права на здание) и суд оставит Ваше заявление без рассмотрения и вынесет определение, в котором Вам будет разъяснено Ваше право разрешить спор в порядке искового производства (путём подачи иска о признании права собственности к конкретному ответчику – лицу, которое заявило свои права на здание). Т.к. в вопросе Вы указали, что отказались от иска, то согласно ст. 220 ГПК РФ – отказ истца от иска является одним из оснований прекращения производства по делу. После принятия судом отказа от иска, суд разъясняет истцу последствия такого шага. Основным последствием является то, что повторное обращение в суд с теми же претензиями, основаниями и к тому же ответчику не допускается (ст. 221 ГПК РФ). Таким образом, истец, отказавшись от иска, теряет право на повторное обращение в суд, если вдруг передумает. Повторное обращение в суд по тому же предмету и к тому же ответчику возможно лишь в том случае, если появятся новые обстоятельства дела, которые доказывают вину ответчика.
Тер-Акопова Марина Александровна
Дозорцев Олег Геннадьевич
Мазавина Анна Александровна
Попов Сергей Алексеевич
Литвинова Нина Олеговна
Романова Ольга
Ждановский Станислав Александрович
Иванов Андрей Михайлович,
Серебренникова Светлана Александровна
Павлова Полина Андреевна
Петрова Елена Ивановна
Дозорцев Олег Геннадьевич