4 1 8 8 9 5 6 6 Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Строительство, жилищное право

    Здравствуйте! Ситуация следующая. В доме все жильцы - дольщики. Владелец помещения, расположенного на первом этаже, в процессе строительства дома вывел своё помещение из жилого фонда и сейчас планирует разместить в этом помещении ресторан. Вопрос: обязан ли владелец этого помещения получать с жильцов согласие на размещение ресторана в своём нежилом помещении, и если да, то согласно какому положению он обязан это сделать? Заранее благодарен.

    Григорий   17 августа 2010

  • Ответ эксперта

    15 ноября 2010

    Из Вашего вопроса не совсем ясно, соблюден ли  установленный порядок перевода жилого помещения  в нежилое.

    Дело в том,  что при переводе жилого помещения в нежилое  возникают вопросы,  связанные с необходимостью  получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на организацию отдельного входа и изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом,  получения согласия всех собственников  на уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома путем его реконструкции.

    В судебной  практике устройство отдельного входа рассматривается  как основание для уменьшения размера общего имущества. При организации отдельного входа возникает необходимость в разрушении части несущей стены многоквартирного дома, в установлении отдельного входа в помещение и в оборудовании крыльца, а это связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,  уменьшением размера земельного участка (придомовой территории), ограничением пользования им.

     Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –ЖК РФ) уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.  Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.40 ЖК РФ).

    Следует отметить также, что  в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 и части 1 статьи 46 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.  

    В Обзоре законодательства и судебной практики  Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2008г. (ответ на вопрос №4) разъяснено следующее.

    Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

    Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

    Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

    При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

     

    Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    С учетом изложенного Вам следует установить, соблюдены ли правила перевода жилого помещения в нежилое, а именно: получено ли согласие   всех собственников, имеется  ли   решение общего собрания.

    Кроме того, Главным государственным санитарным врачом РФ с 1 февраля 2002г.  введены в действие санитарные правила    "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. СанПиН 2.3.6.1079-01" (постановление от  8 ноября 2001г. №31 с изм. от 3.05 2007г. №25).

     Данные санитарно-эпидемиологические правила  разработаны    с целью предотвращения возникновения и распространения инфекционных и неинфекционных заболеваний (отравлений) среди населения Российской Федерации и определяют основные санитарно-гигиенические нормы и требования к размещению, устройству, планировке, санитарно-техническому состоянию, содержанию организаций, условиям транспортировки, приемки, хранения, переработки, реализации продовольственного сырья и пищевых продуктов, технологическим процессам производства, а также к условиям труда, соблюдению правил личной гигиены работников.

    Согласно п. 2.1 указанных правил  размещение организаций общественного питания, предоставление земельных участков, утверждение проектной документации на строительство и реконструкцию, ввод в эксплуатацию допускается при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным правилам и нормам.

     Организации могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях, а также на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала. При этом не должны ухудшаться условия проживания, отдыха, лечения, труда людей (п.2.2).

    Поэтому  при открытии ресторана   в жилом здании должны быть соблюдены указанные выше требования. Собственники жилых помещений  в многоквартирном доме могут проконтролировать  соблюдение  этих требований.

    Таким образом, если перевод жилого помещения в нежилое  соответствует установленным правилам, собственник нежилого помещения при размещении в нем  ресторана должен соблюдать установленные санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания.

     Требования о соблюдении жителями городов и других населенных пунктов тишины на жилой территории, в домах, зонах отдыха и других местах изложены в "Санитарных нормах допустимого шума в помещениях жилых и общественных зданий и на территории жилой застройки" N 3077-84, п. 3.3.

    При выявлении отступлений от настоящих норм работники санэпидемстанции принимают меры, зависящие от органов и учреждений санэпидемслужбы.

    . Настоящие нормы устанавливают допустимые уровни звука при исполнении музыкальных произведений в дневное время. Работа дискотек, музыкальных ансамблей в кафе, ресторанах, танцевальных залах и танцевальных верандах должна заканчиваться в 23 ч. Особенно жесткие требования должны предъявляться к объектам, расположенным во встроенных и пристроенных к зданиям помещениях, и открытым танцевальным верандам (п.4.2 СанПиН 2.3.6.1079-01 ).

     СНиП II-12-77 "Защита от шума" устанавливает нормативные требования по звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий, выполнение которых при проектировании и строительстве объектов обеспечивает снижение проникающего шума до "Санитарных норм допустимого шума в помещениях жилых и общественных зданий и на территории жилой застройки" N 3077-84. Санитарная служба осуществляет контроль на стадии гигиенический экспертизы проектов, в ходе строительства и приемки объектов в эксплуатацию, предъявляя требования к строительным организациям и заказчикам. Государственной комиссии по приемке объектов в эксплуатацию должны предъявляться протоколы акустических измерений, подтверждающие требования выполнения норм (п.4.3).

    Граждане имеют право на благоприятную  окружающую среду (ст.42 Конституции РФ).  Право граждан на благоприятную среду обитания  включает в себя  право на выполнение санитарных правил при организации питания населения в специально оборудованных местах (столовых, ресторанах, кафе, барах и других), в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению.

     Таким образом, если будет установлено нарушение прав собственников многоквартирного дома при переводе жилого помещения в нежилое или указанных  выше правил размещения и функционирования организации общественного питания (ресторана)  в жилом здании,  то для защиты своих прав Вам следует   обратиться в органы местного самоуправления или в суд.

  •   
    Разместить на:

На вопросы ответил

Сорокина Светлана Яковлевна Сорокина Светлана Яковлевна
кандидат юридических наук; доцент кафедры гражданского права Юридического института СФУ

Все эксперты

Прямой эфир