В соответствии с пунктом 4 статьи 252 ГК РФ для принудительного выкупа доли у собственника при отсутствии его согласия потребуется предъявление искового заявления в суд.
Суд может удовлетворить такой иск при одновременном наличии трех обстоятельств:
- Незначительность доли;
- Отсутствие возможности реального выдела доли;
- Отсутствие существенного интереса собственника доли в использовании общего имущества.
Суды в каждом деле исследуют конкретные обстоятельства использования недвижимого имущества, наличие всех трех условий.
Вопрос о «существенном интересе» в использовании общего имущества решается судами на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества ввиду того, что спорная жилая площадь у лица единственная, невозможность освобождения площади по состоянию здоровья, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).
Определение понятия «незначительность доли в праве собственности» в законодательстве отсутствует. Данный критерий также устанавливается судом в каждом деле. В судебной практике сформировался подход, согласно которому незначительность доли обычно заключается в том, что ее обладатель не имеет возможности использовать соразмерную часть жилого помещения (например, отдельную комнату). Наоборот, если в квартире имеется изолированная комната, площадь которой соответствует размеру доли истца, такая доля не считается незначительной.
Вопрос о добросовестности владельца доли также является предметом исследования судов. В случае если судом будет установлены факты злоупотребления владельцем своими правами, шансы удовлетворения требований о принудительном выкупе существенно увеличиваются.
В случае если владелец доли действительно продаст ее на условиях, указанных в нотариальном уведомлении, то шансы оспорить договор купли-продажи будут минимальны. Однако требование о выкупе незначительной доли может быть предъявлено и к новому собственнику.
Соответственно, в случае установления судом совокупности критериев, указанных в пункте 4 статьи 252 ГК РФ, доля может быть выкуплена у нового собственника принудительно.
Иванов Андрей Михайлович,
Корума Кира Владимировна
Файзуллин Руслан Вагизович
Закирова Наталья Леонидовна
Юридическая фирма «Адвокат ФРЕММ»
Петриченко Инна Анатольевна
Дорохин Глеб Максимович
Шамирова Варвара Николаевна
Яковенко Игорь Васильевич
Кориков Иван Игоревич
Кирпикова Юлия Андреевна