427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Сложные дела

    Добрый день!У нас очень сложная ситуация!Помогите пожалуйста !Весной этого года я решила купить квартиру.Проверила ее на наличие обременений, арестов и тд. в Рег.палате (на что есть официальный ответ).Мы заключили договор купли-продажи квартиры. Подали с продавцом документы на регистрацию, произвели полный расчет. Через неделю приходит письмо из рег.палаты на приостановление сделки.Оказывается наш продавец ранее подписал предварительный договор на квартиру со своими знакомыми.И теперь эти люди подали в суд на понуждение заключить с ними основной договор. Сам продавец объясняет наличие данного предварительного договора тем, что брал деньги в долг, и в обеспечение того, что долг будет выплачен подписал предварительный договор и акты приема-передачи денег в размере 2 млн.руб. ДЕньги он от них брал частями и другими суммами, но расписок у него нет.Срок предварительного договора истек в феврале, но в середине февраля они отправили ему письмо о напоминании,что срок договора истекает.Это письмо он подписал (т.е. ознакомился).Но ответа не давал.Теперь эти люди подали иск в суд о понуждении заключить с ними основной договор.На все его доводы, что он не брал таких денег их адвокат отвечает: "Этот человек все врет. деньги брал, договор предварительный заключил".В общем суд они выиграли.РЕшение было вынесено о понуждении заключить основной договор, мы подаем кассационную жалобу.Факт мошеничества на лицо.Но как нам это доказать?В результате у нас есть шанс остаться и без квартиры и без денег. Денег наших уже у продавца нет.Он оказывается еще был кому-то должен.Помогите пожалуйста!Неужели в наше время люди могут остаться просто на улице.?!

    Светлана 7 октября 2009, 12:08

  • Ответ эксперта

    18 октября 2009

    До государственной регистрации договора купли-продажи квартиры он считается незаключенным. Соответственно Вы можете требовать лишь возврата уплаченных Вами денежных средств. Однако из вопроса не совсем ясно, почему «продавца» обязали исполнить предварительный договор.

     

    Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. А в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Соответственно, так как право собственности на квартиру у Вас еще не было зарегистрировано, Вы не можете считаться собственником квартиры. Как следует из ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть передача денег и даже самой квартиры по договору, до регистрации перехода права собственности не может повлиять на действительность предварительного договора с 3 лицом в отношении этой квартиры.

    Кроме того в соответствии со статьей 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно так как Ваш договор не был зарегистрирован он считается не заключенным. И как следствие он не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. В такой ситуации у продавца отсутствуют законные основания получения у Вас денег. Доказать факт получения им денежных средств возможно если имеется акт приема-передачи денежных средств (расписка) или, при безналичном расчете, соответствующие документы о переводе денежных средств.

    Однако, если как Вы пишите срок предварительного договора истекал в феврале и предложение покупателя заключить основной договор было направлено после истечения этого срока, то не ясно почему суд удовлетворил требование заключить основной договор. Согласно статье 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Соответственно если действительно предложение о заключении основного договора поступило после истечения срока, установленного предварительным договором, то последний уже прекратил свое действие и в этом случае «покупатель» мог только требовать возврата неосновательного обогащения (сумм, выплаченных по предварительному договору). Если при кассационном рассмотрении дела, суд примет это во внимание, то Вы сможете требовать государственной регистрации Вашего договора со ссылкой на статью 165 ГК РФ. Согласно которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.


    Средняя оценка: 3.5 (8 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Серебренникова Светлана АлександровнаСеребренникова Светлана Александровна
Ассистент кафедры гражданского права Юридического института СФУ

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты