Добрый день!
Вопросы образования земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК земельные участки образуются следующими способами: при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 данной статьи, и в случаях, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (ч. 2).
Общие требования к образуемым и измененным земельным участкам содержаться в ст. 11.9 ЗК РФ, а именно:
1) соответствие размеров земельных участков предельным (максимальным и минимальным) размерам;
2) недопустимость пересечения границ земельных участков границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов;
3) недопустимость образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, вклиниванию, вкрапыванию, изломанности границ, чересполосице и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами.
По смыслу данной нормы проведение работ по установлению границ земельных участков, и их назначение, а также те или иные действия по образованию земельных участков не должны осуществляться в ущерб реализации общих требований законодательства, предъявляемых к правовому режиму земельных участков и недвижимости, расположенной на ней.
При рассмотрении споров об образовании земельных участков следует учитывать и положения п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.
Кроме того, нужно определить, является ли Ваш участок делимым. Земельный участок является делимым, если из его частей можно образовать не просто самостоятельные земельные участки, но с тем же режимом разрешенного использования, с сохранением его целевого использования, с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Кроме этого, должны быть соблюдены красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительного регламента.
Критерий неделимости вещей указан в ст. 252 Гражданского Кодекса РФ: выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВС РФ N 6 и ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Обратим внимание, что ст. 11.9 ЗК не допускает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (ч.4).
С учетом изложенных в Вашим письме обстоятельств, есть основания считать, что предложенный Вам вариант раздела земельного участка не соответствует закону, т.к. приводит к невозможности использования расположенного на участке объекта недвижимости, а предполагаемая граница проведена таким образом, что это препятствует рациональному использованию и охране земельного участка. Но без предварительного изучения всех документов, выяснения вопроса о том, являются ли постройки законными, а не самовольными, крайне затруднительно дать полный ответ.
В сложившейся ситуации рекомендуем оспорить решение уполномоченного по земельным вопросам государственного органа, которым утверждена схема разделения земельного участка.
Согласно ч. 2 ст. 254 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация также вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
Титкова Виктория Александровна
Восканян Армен Рафикович
Малмыгин Александр Сергеевич
Иванова Ольга Геннадьевна
Коновалова Инна Михайловна
Юрьев Родион Николаевич
Сорокина Светлана Яковлевна
Иванова Ксения Львовна
Гречкин Николай Сергеевич
Фадеев Виктор