К сожалению, дать однозначный ответ на ваши вопросы не представляется возможным, поскольку судебная практика по данной категории споров противоречива и до обращения в суд целесообразно изучить сложившуюся судебную практику вашего региона.
1. В настоящее время ни в теории, ни на практике не сложилось единого подхода о том, может ли доля в праве общей долевой собственности на квартиру быть предметом по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.
Согласно первому подходу, предметом по договору ренты пожизненного содержания с иждивением не могут быть имущественные права, в частности, доля в праве общей долевой собственности на квартиру. Данный вывод делается исходя из анализа ряда положений действующего гражданского законодательства.
Так, в соответствии с п.1 ст.601 ГК РФ получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Доля в праве общей долевой собственности на квартиру самостоятельным объектом недвижимости в смысле п.1 ст.601 ГК РФ, п.1 ст.130 ГК РФ не является. В связи с этим представители этой точки зрения положения п.1 ст.601 ГК РФ толкуют буквально, полагая, что данная норма содержит исчерпывающий перечень объектов недвижимого имущества, которые могут быть переданы под уплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Следовательно, заключение такого договора пожизненного содержания с иждивением противоречит положениям ГК РФ и такой договор должен признаваться недействительным (ничтожным) по ст.168 ГК РФ.
Согласно второму подходу, доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество может рассматриваться как предмет по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку действующее гражданское законодательство, строго говоря, не содержит подобных ограничений или запретов и на сегодняшний день доля в праве общей собственности может отчуждаться и переходить на праве собственности другим лицам, например, по договорам купли-продажи, мены, дарения.
В рассматриваемой ситуации, важно установить действительно ли ваша сестра заключила договор ренты пожизненного содержания с иждивением, то есть в соответствии со ст.584 ГК РФ был ли этот договор зарегистрирован и нотариально удостоверен. Если данный договор прошел государственную регистрацию и был нотариально удостоверен, то он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия, связанные с его заключением.
2. В том случае, если договор ренты пожизненного содержания с иждивением заключен, необходимо разобраться в вопросе о том, требовалось ли для его заключения получать ваше предварительное согласие как сособственника в праве общей долевой собственности.
По данному вопросу также нет единства мнений и устоявшейся судебной практики.
С одной стороны, на основании п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл.32) постольку, поскольку иное не установлено правилами главы о ренте и не противоречит существу ренты.
Исходя из этого, в ряде регионов (например, в г.Санкт-Петербург) судебная практика идет по пути применения к данным правоотношениям положений п.1 ст.250 ГК РФ, согласно которым при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Следовательно, если ваша сестра отчуждала свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по договору ренты пожизненного содержания с иждивением за плату, то по п.1 ст.250 ГК РФ при продаже своей доли она должна была первоначально предложить вам заключить данный договор с ней.
При этом по п.2 ст.250 ГК РФ она должна была письменно известить вас об этом с указанием цены и других условий, на которых продает свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру. И только в случае, если бы вы отказались от заключения такого договора или не приобрели отчуждаемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, она вправе была бы продать свою долю любому другому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки вы по п.3 ст.250 ГК РФ имеете право в течение 3-х месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей плательщика ренты по этому договору.
С другой стороны, по п.2 ст.585 ГК РФ к договорам ренты применяются правила о купле-продаже только в том случае, если это не противоречит существу договора ренты. Договор ренты пожизненного содержания с иждивением носит строго лично-доверительный характер и для получателя ренты фигура плательщика ренты имеет существенное значение, поскольку по данному договору рента, по общему правилу, выражается не в деньгах, а в систематическом уходе, обеспечении питанием, одеждой и другой заботе о получателе ренты.
Следовательно, положения ст.250 ГК РФ не распространяются на случаи заключения договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку это противоречит правовой природе этого договора и существу складывающихся лично-доверительных отношений между сторонами, поэтому нельзя ограничивать получателя ренты в свободе выбора контрагента по такому договору какими-либо законодательными предписаниями.
Таким образом, обобщая все вышеизложенное, можно прийти к следующим выводам.
а) На практике подобные вопросы возникают не часто, поэтому в суде вы можете отстаивать наиболее выгодный с вашей точки зрения подход, учитывая при этом судебную практику вашего региона.
б) Исходя из имеющихся данных, скорее всего, вашей сестрой договор ренты пожизненного содержания с иждивением был заключен в установленном законом порядке. Поэтому, положения ст.250 ГК РФ к данному договору не применяются, поскольку иначе нотариус или орган, осуществляющий государственную регистрацию договора, потребовали бы от вашей сестры документ, подтверждающий соблюдение вашего преимущественного права на его заключение. Представляется, что на сегодняшний день эта позиция является наиболее обоснованной, соответствует действующему гражданскому законодательству и оправдана с точки зрения свободы договора и сложившихся рыночных отношений.
Качур Юлия Игоревна
Дорохин Глеб Максимович
Петрова Елена Ивановна
Абалов Игорь Александрович
Афанасьева Анастасия Владимировна
Литвинова Нина Олеговна
Иванов Андрей Михайлович,
Сенченко Татьяна Андреевна
Серебренникова Светлана Александровна
Терешкова Валентина Владимировна
Сорокин Дмитрий Александрович