427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Обязательственное право

    На какие моменты следует обратить внимание при заключении договора аренды нежилого помещения (арендатору)? Где посмотреть комплекты требуемых документов и законодательство по этому вопросу? Можно ли заключать договор на срок 11 месяцев с последующей пролонгацией, чтобы не регистрировать?

     19 апреля 2011, 09:59

  • Ответ эксперта

    5 мая 2011

    В соответствии с ГК РФ договор аренды на срок от года и более подлежит гос. регистрации.

     Гос. пошлина за регистрацию договора аренды – 15 000 руб. В случае несоответствия документов требованиям законодательства и, как следствие, отказа в гос. регистрации, сумма гос. пошлины не возвращается. Поэтому все документы на регистрацию нужно оформлять очень тщательно.

     Для государственной регистрации потребуется кадастровый паспорт с указанием на нем арендуемой площади (его получает в Росреестре собственник сдаваемого в аренду помещения или его доверенное лицо). Подробнее см. ст. 26  ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

    Если объект находится в залоге, обязательно возьмите письменное согласие залогодержателя на аренду помещения (описание объекта на аренду которого дается согласие должно быть идентично описанию этого же объекта в договоре аренды нежилого помещения).

    Полный перечень документов для гос. регистрации договора аренды можно посмотреть, например, здесь: http://www.to24.rosreestr.ru/registr/rights_1/list_12

    Описание передаваемого в аренду помещения в договоре должно соответствовать описанию в правоустанавливающих документах (свидетельстве о регистрации права собственности на передаваемое в аренду помещение).

    Законодательство об аренде нежилых помещений можно посмотреть здесь:

     1)      Общие положения об аренде (до конца параграфа)   http://docs.pravo.ru/document/view/26/9752321/?line_id=651

    2)      Об аренде зданий (применяются нежилое помещение или его часть  – это  часть здания) http://docs.pravo.ru/document/view/26/9752321/?line_id=826

    3)      Государственная регистрации договоров аренды ( ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»): http://docs.pravo.ru//document/view/2970

    На практике распространены случаи, когда для того, чтобы избежать государственной регистрации договора, его заключают на 11 месяцев или иной срок до одного года с последующей пролонгацией. При  этом, как разъяснил Высший Арбитражный суд РФ срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается для целей госрегистрации равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

    Такая практика, как представляется, не проиворечит ГК РФ. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъясняется (п. 10), что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.

    Также в п. 31 уже упоминавшегося информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 указывается, что договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1  ст. 621 ГК РФ при реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, является новым договором аренды.


    Средняя оценка: 4.33 (6 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Петров Александр АлександровичПетров Александр Александрович
доцент кафедры теории государства и права Юридического института СФУ

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты