Строительство, жилищное право. Ответ на вопрос автора: Вовченко Ася 30 ноября 2011, 18:45

Найдите документ в справочно-правовой системе

427Документов
доступно

Категории вопросов

Ответ на вопрос

Строительство, жилищное право

Здравствуйте! Мы живем в Мос.обл., г.Одинцово. В многоквартирном девятиэтажном доме, квартира в соц-найме. Дому 38 лет, и за эти годы капитального ремонта по содержанию водопроводных труб, канализаций и др. не было. В нашей квартире, как и в других квартирах собственников или соц-найма трубы находятся в ужасном состоянии, что даже слесарь из ЖЭУ – боится их трогать. Мы обращались год тому назад в управляющую компанию по вопросу замены трубопроводных труб и канализации в квартире за счет управляющей компании, т.к. квартира находится в соц-найме, что был дан ответ, у них нет специалистов (специализированного слесаря, сварщика), что они могут нам предоставить только трубы, а мы сами нашли рабочих, чтоб все поставить. В начале этого года мы обратились в местный ЖЭУ с заявлением, что мы делаем ремонт и хотим поменять все трубы (трубы полностью сгнили) и попросили оказать нам содействие в выделении оцинкованных труб, на что был дан ответ (устный), что материала трубопроводного и денег в ЖЭУ нет и с просьбами больше к ним не обращались! Мы сделали ремонт полностью за свой счет – ванны, трубопроводной и канализационной системы, также поставили австрийские краны на трубах горячего водоснабжения на лестничной площадке, потому что все было проржавевшее. Где то слышала, что если жильцы квартиры по соц-найму, сделали ремонт, который входит в компетенцию ЖЭУ (замена ванны, трубопроводной системы внешней и внутренней, канализации) можно сделать перерасчет квартплаты. Подскажите, пожалуйста, на какие нормативные акты и строительные нормы по эксплуатации многоквартирного дома можно ссылаться в заявлении. Можно ли получить перерасчет квартплаты и на что могут расчитывать жильцы квартиры в соц-найме когда электропроводка и отопительная система находиться в удовлетворительном состоянии? Заранее спасибо!

Вовченко Ася 30 ноября 2011, 18:45
Ответ эксперта

6 сентября 2012

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в п.3 ч.2 ст.65 устанавливает обязанность наймодателя осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, переданного нанимателю по договору социального найма. Утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения (подп. «в» п. 5) повторил указанные положения закона и возложил на наймодателя обязанность "осуществлять капитальный ремонт жилого помещения". В Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25, эта обязанность также закреплена подп. «д» п.9: нанимателю предоставлено право "требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения". Согласно п.5 ч.1 ст. 67 ЖК РФ наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме.

К сожалению, в ЖК РФ отсутствует перечень работ, которые должны производиться при капитальном, а также при текущем ремонте жилого помещения. Однако в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном в соответствии со ст.63 ЖК Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, определено, что "к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им" (подп. «е» п.4).

Таким образом, полная замена труб горячего и холодного водоснабжения и канализации, сантехнического оборудования (ванны, раковины и т.п.) в этот перечень не входит. Следовательно, такие работы должны осуществляться в порядке капитального ремонта, т.е. наймодателем.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда приведены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

В соответствии с ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" данное Постановление применяется в части, не противоречащей ЖК РФ. Правда, эти перечни носят рекомендательный характер и относятся в целом к жилищному фонду. В Приложении №8 Постановления Госстроя РФ № 170 к примерному перечню работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, отнесена полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит и др.

Как указывается в литературе, примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, составляющий Приложение N 8 к названным Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, носит характер рекомендаций и не включает выполнение каких-либо работ в квартирах нанимателей, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

Следует также отметить, что судебная практика по вопросу определения видов ремонта жилого помещения (капитального или текущего) не единообразна.

Согласно ст. 36 ЖК РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491 к общему имуществу многоквартирного дома отнесено механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения внутридомовая инженерная система водоотведения, внутридомовая система отопления, внутридомовая система электроснабжения.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др. (п.10 Постановления №491).

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (п. 18,21 Постановления №491).

Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма,включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (ч.1 ст.154 ЖК РФ). В Вашем случае таковым является орган местного самоуправления.

Таким образом, осуществление капитального ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма являются обязанностью собственника (наймодателя). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Текущий ремонт общего имущества проводится управляющей компанией, оплата которого включается в структуру платы за жилое помещение нанимателями жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги, как правило, этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (ч.4 ст.155 ЖК РФ).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать:

- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

-либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя (ч.2 ст.66 ЖК РФ).

У Вас имеется право обратиться с заявлением в управляющую компанию с требованием о перерасчете платы за жилое помещение с учетом понесенных Вами расходов на производство ремонта. Взыскание убытков можно требовать и в судебном порядке. Трудности для Вас будут заключаться в сборе доказательств необходимости проведения ремонта (актов осмотра, актов проверки и др. других необходимых документов), а также в квалификации произведенных работ в жилом помещении в качестве работ по капитальному ремонту.

Средняя оценка: 3.8 (5 голосов)
Оцените ответ: