427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Строительство, жилищное право

    Квартира на первом этаже 9-ти этажки. Квартира в ипотеке. 2 собственника. Окна лоджии выходят во двор. Именно на окнах этой лоджии, а точнее на решетке окон закреплена растяжка рекламного характера. Реклама Индивидуального Предпринимателя, проживающего в этой квартире, (хотя юр.адрес ИП другой). К нам обратился комитет по рекламе с просьбой или согласовать или демонтировать конструкцию рекламную. Мы решили согласовать, для чего обратились в МУ ЖКХ по нашему району. Они выставили счет на 16 000 руб в год. Далее комитет по рекламе просит еще оплатить им. Мы согласны оплатить за рекламу в комитет, но за что идет оплата в МУ ЖКХ, ведь окна наши? Не затронуто ни одного сантиметра другой площади. В МУ ЖКХ говорят, что окна нашей лоджии принадлежат ВСЕМ жильцам, на праве общей долевой собственности собственникам помещений и мы не имеем права без их согласия устанавливать рекламную растяжку. Расскажите что мы можем делать с нашими окнами лоджии? Что обязаны делать МУ ЖКХ, если это общая собсвенность всех жильцов? И насколько законны сборы в пользу МУ ЖКХ, при размещении рекламы на элементаж жилых домов?

    Анна Волкова 2 октября 2009, 01:43

  • Ответ эксперта

    22 октября 2009

    Вопрос об отнесении лоджий, окон и решеток лоджий к общему имуществу многоквартирного дома решается неоднозначно.

    Собственникам квартир в многоквартирном доме  принадлежат на праве общей долевой собственности  общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ).

    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (часть 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ).

     В состав общего имущества включаются:

    а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

    б) крыши;

    в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

    г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

    д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

    е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

    ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом  ( п.2 Правил  содержания общего имущества в многоквартирном доме ..., утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

    Таким образом, исходя из положений названных нормативных правовых актов, можно утверждать, что законодателем не установлен исчерпывающий перечень общего имущества многоквартирного дома. Однако   установлен  признак общего имущества -  оно предназначено для обслуживания  более одного жилого и (или) нежилого помещения.  Вопрос о наличии или отсутствии этого признака в спорном имуществе   должен разрешаться  с учетом мнения профессиональных строителей, проектировщиков, архитекторов, специалистов  бюро технической инвентаризации. Заметим, кстати, что  вопрос об отнесении к общему имуществу даже  радиатора отопления, находящегося в квартире, решается в судебной практике не единообразно.

     С учетов мнения специалистов  можно сделать вывод о том, являются ли окна и решетка лоджии  общим имуществом многоквартирного дома или  являются  принадлежностью к главной вещи - квартире и следуют ее судьбе (ст.135 ГК РФ)  или ее составной частью. В зависимости от этого  может быть определен правовой режим имущества, то есть порядок владения, пользования и распоряжения  им. 

     Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.  Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах  распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

     Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений  о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 части 2 ст.44 ЖК РФ).

      К компетенции общего собрания относится также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме управомочены на заключение договоров об использовании общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме ( в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания  (п.3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ).  Соответствующие изменения  внесены также в ст. 19 ФЗ от 13.03.2006 № 38 - ФЗ « О рекламе»

     Товарищество собственников жилья вправе, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование часть  общего имущества  (п.1 части 2 ст.137 ЖК РФ).

     Если в качестве способа управления многоквартирным домом собственниками помещений выбрано управление управляющей организацией, то  с каждым собственником заключается договор управления  многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания. В договоре должны быть указаны  состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, обязательства  управляющей организации по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ст.162 ЖК РФ).

        Иной правовой режим установлен в отношении  помещений собственников. Собственник   вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему  имущества (помещения)  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом  (п.2 ст. 209 ГК РФ).

        Юридическое значение  деления на главную  вещь и принадлежность   состоит в том, что принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи.  Принадлежность призвана служить главной вещи и связана с нею общим назначением. Поэтому в отношении  лоджии, если ее считать принадлежностью помещения (квартиры), собственник вправе совершать  указанные выше действия. ( Принадлежность следует  судьбе главной вещи, в основном, при совершении  сделок по отчуждению имущества, например, договора купли - продажи помещения).

        Обозначенную проблему (отнесения лоджий, ее окон  и решеток к общему имуществу многоквартирного дома) не разрешает  и норма части 5 ст. 15 ЖК РФ: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

        Таким образом,  правовой режим спорного имущества, установление порядка  владения и пользования им, в том числе  размещение рекламы   зависит  от   определения  его  принадлежности к общему имуществу многоквартирного дома.

             Следует учитывать так же правила размещения рекламы. Согласно  части 5 статьи 19 Федерального Закона  «О рекламе» от 13.03.2006г. № 38-ФЗ,  установка и эксплуатация  рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция. Кроме того, установка рекламной  конструкции  допускается при наличии разрешения на ее установку, выдаваемого органами  местного самоуправления (часть 9 статьи 19 Федерального Закона о рекламе). Выполнение функций по выдачи разрешений на установку рекламных  конструкций возложено на управление наружной рекламы администрации г. Красноярска (Распоряжение администрации города Красноярска от 14.10.08(ред. от 23 04 2009)).


    Средняя оценка: 3.5 (4 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Сорокина Светлана ЯковлевнаСорокина Светлана Яковлевна
кандидат юридических наук; доцент кафедры гражданского права Юридического института СФУ

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты