Вопрос об отнесении лоджий, окон и решеток лоджий к общему имуществу многоквартирного дома решается неоднозначно.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (часть 1 ст.36 Жилищного кодекса РФ).
В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом ( п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ..., утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, исходя из положений названных нормативных правовых актов, можно утверждать, что законодателем не установлен исчерпывающий перечень общего имущества многоквартирного дома. Однако установлен признак общего имущества - оно предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения. Вопрос о наличии или отсутствии этого признака в спорном имуществе должен разрешаться с учетом мнения профессиональных строителей, проектировщиков, архитекторов, специалистов бюро технической инвентаризации. Заметим, кстати, что вопрос об отнесении к общему имуществу даже радиатора отопления, находящегося в квартире, решается в судебной практике не единообразно.
С учетов мнения специалистов можно сделать вывод о том, являются ли окна и решетка лоджии общим имуществом многоквартирного дома или являются принадлежностью к главной вещи - квартире и следуют ее судьбе (ст.135 ГК РФ) или ее составной частью. В зависимости от этого может быть определен правовой режим имущества, то есть порядок владения, пользования и распоряжения им.
Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Так, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 части 2 ст.44 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания относится также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме управомочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ( в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п.3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ). Соответствующие изменения внесены также в ст. 19 ФЗ от 13.03.2006 № 38 - ФЗ « О рекламе»
Товарищество собственников жилья вправе, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование часть общего имущества (п.1 части 2 ст.137 ЖК РФ).
Если в качестве способа управления многоквартирным домом собственниками помещений выбрано управление управляющей организацией, то с каждым собственником заключается договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания. В договоре должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, обязательства управляющей организации по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ст.162 ЖК РФ).
Иной правовой режим установлен в отношении помещений собственников. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст. 209 ГК РФ).
Юридическое значение деления на главную вещь и принадлежность состоит в том, что принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи. Принадлежность призвана служить главной вещи и связана с нею общим назначением. Поэтому в отношении лоджии, если ее считать принадлежностью помещения (квартиры), собственник вправе совершать указанные выше действия. ( Принадлежность следует судьбе главной вещи, в основном, при совершении сделок по отчуждению имущества, например, договора купли - продажи помещения).
Обозначенную проблему (отнесения лоджий, ее окон и решеток к общему имуществу многоквартирного дома) не разрешает и норма части 5 ст. 15 ЖК РФ: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
Таким образом, правовой режим спорного имущества, установление порядка владения и пользования им, в том числе размещение рекламы зависит от определения его принадлежности к общему имуществу многоквартирного дома.
Следует учитывать так же правила размещения рекламы. Согласно части 5 статьи 19 Федерального Закона «О рекламе» от 13.03.2006г. № 38-ФЗ, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляется ее владельцем по договору с собственником недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция. Кроме того, установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на ее установку, выдаваемого органами местного самоуправления (часть 9 статьи 19 Федерального Закона о рекламе). Выполнение функций по выдачи разрешений на установку рекламных конструкций возложено на управление наружной рекламы администрации г. Красноярска (Распоряжение администрации города Красноярска от 14.10.08(ред. от 23 04 2009)).
Сорокина Светлана Яковлевна
Хороших Илья Васильевич
Оглоблина Екатерина Николаевна
Зайнитдинов Николай Александрович
Афанасьева Анастасия Владимировна
Дмитрий Геннадьевич Егоров
Данилов Леонид Викторович
Яковенко Игорь Васильевич
Соколова Елена Николаевна
Кухтина Марина Ивановна
Михаил Витальевич Федотов