Систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение, являются согласно действующему законодательству РФ частными случаями нарушения пределов осуществления жилищных прав (ч.4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) и могут повлечь применение к нарушителям различного рода мер воздействия.
Такими мерами могут быть как административное предупреждение или штраф (например, за предусмотренные ст. 7.21. КоАП РФ порчу жилых помещений, ст. 6.4. КоАП РФ нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений), так и выселение из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма (в соответствии со ст. 91 ЖК РФ), либо лишение права собственности на жилое помещение (согласно ст. 293 ГК РФ).
При этом необходимо принимать во внимание, что выселение их жилого помещения является исключительной мерой, применяемой в случае, когда иные способы воздействия оказались безрезультатными.
В целом, предусмотренный российским законодательством механизм выселения граждан, нарушающих нормы о пользовании жилыми помещениями, сводится к следующему.
Если лицо является нанимателем жилого помещения (или членом его семьи) по договору социального найма, то при совершении перечисленных в ч.1 ст. 91 ЖК РФ нарушений (например, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращаются с жилым помещением) к нему возможно применение мер по выселению в порядке ст. 91 ЖК РФ.
При этом наймодатель (государственный орган или орган местного самоуправления), которому стало известно об указанных нарушениях обязан до обращения в суд предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.
Обращение в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно только тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения.
Право на обращение в суд предоставлено наймодателю и иным заинтересованным лицам. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, к заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи. В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.
Необходимо отметить, что при рассмотрении исков о выселении судами исследуются, в частности, вопросы о том, имели ли место обращения в органы внутренних дел, прокуратуру, другие органы с жалобами на незаконные действия ответчика; было ли направлено ответчику со стороны наймодателя предупреждение о необходимости устранить нарушения в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.
В отношении собственника жилого помещения, нарушающего пределы осуществления прав на жилое помещение, возможно лишение права собственности на жилое помещение. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Необходимо подчеркнуть, что право заявления иска о прекращении права собственности предоставлено исключительно органу местного самоуправления.
Как и в случае с выселением по договору социального найма, обращению в суд должно предшествовать соответствующее предупреждение собственника от лица органа местного самоуправления.
В судебной практике случаи выселения соседей, нарушающих общественный порядок, правила содержания домашних животных, и т.п., являются единичными. (Так, например, уникальным для российской судебной практики является дело по иску мэрии г. Первоуральска о выселении собственника двухкомнатной квартиры В.Зотова, донимавшего своих соседей громкой музыкой. Известно также дело о выселении жительницы г. Юбилейного, проживавшей с 20-ю собаками в квартире по договору социального найма.)
Как показывает анализ современной судебной практики, под нарушением прав и интересов соседей судами, как правило, понимаются лишь нарушения, объектом которых является жилое помещение: нарушения планировки, переоборудование, ремонтные работы, новое жилищное строительство, реконструкция жилого помещения, препятствование в обеспечении соседей коммунальными услугами, и.т.п. Таким образом, при всей серьезности проблемы, существующие механизмы обеспечения прав соседей в жилищной сфере, часто являются малоэффективными.
В отношении требований к коллективной жалобе необходимо отметить, что согласно ст. 2 Федерального закона от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" гражданам предоставлено право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и должностным лицам.
В ст. 7 названного Федерального закона установлено, что письменное обращение должно содержать:
-указание либо наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляется письменное обращение, либо фамилии, имени, отчества соответствующего должностного лица, либо должности соответствующего лица,
- указание фамилии, имени, отчества (последнее - при наличии) гражданина, почтового адреса, по которому должен быть направлен ответ;
- изложение сути предложения, заявления или жалобы;
- личную подпись и дату.
В случае необходимости в подтверждение доводов к письменному обращению прилагаются документы и материалы либо их копии.
Полагаем, что при составлении коллективного обращения (жалобы) следует учитывать вышеприведенные требования Федерального закона от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" к письменным обращениям.
Пригородова Александра Владимировна
Качур Нина Федоровна
Башлаков Федор Валерьевич
Кондратюк Александр Игоревич
Богданов Николай Васильевич
Решетникова Ольга Михайловна
Анпилов Артем Викторович
Кузнецов Олег Николаевич
Смирнов Александр Аркадьевич
Терешкова Валентина Владимировна
Минаев Андрей Михайлович