Уважаемые М.Волченко и жильцы дома!
1. Крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу многоквартирного дома. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, далее – ЖК РФ).
К компетенции общего собрания относится также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме управомочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ( в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п.3.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ). Соответствующие изменения внесены также в ст. 19 ФЗ от 13.03.2006 № 38 – ФЗ « О рекламе»
Товарищество собственников жилья вправе, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование часть общего имущества (п.1 части 2 ст.137 ЖК РФ).
Если в качестве способа управления многоквартирным домом собственниками помещений выбрано управление управляющей организацией, то с каждым собственником заключается договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении общего собрания. В договоре должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, обязательства управляющей организации по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ст.162 ЖК РФ).
Таким образом, заключать и подписывать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций могут лица, определенные общим собранием собственников помещений (председатель правления ТСЖ, органы управляющей организации). Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется ст. 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции следует заключать с организацией (юридическим лицом) или физическим лицом, имеющими разрешения на установку таких конструкций. Согласно ст.19 ФЗ «О рекламе» распространение наружной рекламы с использованием рекламных конструкций, располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем.
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются.
На период действия договора владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, и пользования этим имуществом для целей, связанных с осуществлением прав владельца рекламной конструкции, в том числе с ее эксплуатацией, техническим обслуживанием и демонтажом.
Установка рекламной конструкции допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции, выдаваемого на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа, на территориях которых предполагается осуществить установку рекламной конструкции.
Установка рекламной конструкции без разрешения (самовольная установка) не допускается. В случае самовольной установки вновь рекламной конструкции она подлежит демонтажу на основании предписания органа местного самоуправления муниципального района или органа местного самоуправления городского округа, на территориях которых установлена реклама.
3. Следует иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 161 ЖК РФ обязаны выбрать один из способов управления:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (предлагается и такая организационно- правовая форма как некоммерческое партнерство);
управление управляющей организацией.
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, который управляется ими самостоятельно, жилищным или иным специализированным кооперативом или управляющей организацией, в любое время могут отказаться от такого управления и создать ТСЖ.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Для создания ТСЖ в соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме должны собраться на общее собрание собственников и принять решение о создании ТСЖ. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
На общем собрании собственников в соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ также принимается и устав ТСЖ, который утверждается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором принимается решение о создании ТСЖ и утверждается устав данного ТСЖ, будет правомочно, а принятые решения на таком собрании законны, если в нем примут участие и отдадут свои голоса за решение данных вопросов собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников в таком доме.
С 15.12.2007 г. государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, территориальными налоговыми органами Федеральной налоговой службы.
Таким образом, для ТСЖ установлен порядок регистрации в налоговых органах, в числе оснований для отказа в государственной регистрации отсутствует такое, как противоречие учредительных документов законодательству Российской Федерации.
Как было отмечено, ТСЖ является некоммерческой организацией, юридическим лицом, правоспособность юридического лица (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает в момент его создания. Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (п.2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ). Для регистрации ТСЖ в орган по регистрации юридических лиц представляются следующие документы:
- заявление на регистрацию юридического лица (существует форма заявления);
- протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- устав ТСЖ.
На собрании должны быть выбраны председатель ТСЖ, правление и другие органы управления.
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (часть 6 статьи 135 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банках.
Информацию и консультацию по созданию ТСЖ, по выбору способа управления многоквартирным домом можно получить, изучив нормативные правовые акты; они имеются в справочных правовых системах. Можно обратиться также в соответствующие отделы, управления, департаменты органов местного самоуправления или к юристам.
Сорокина Светлана Яковлевна
Рафаэль Артемович Календжян
Потребич Алексей
Гречкин Николай Сергеевич
Емельянцева Марина Владимировна
Ножкина Алена Александровна
Литвинова Нина Олеговна
Михаил Витальевич Федотов
Мякишева Елена Георгиевна
Конорев Руслан Петрович