По данному вопросу существует правовая позиция Президиума Высшего арбитражного суда РФ, сформулированная в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13. Согласно указанному постановлению правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Таким образом, необходимо уяснить, что не каждый подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Следовательно, для отнесения подвала к такому подвалу, который является общим имуществом собственников, необходимо, чтобы подвал обладал следующим признаком: подвал предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это общий признак для любого общего имущества. Для подвала в п. 1 ст. 36 ЖК РФ приведено уточняющее условие – в подвале должны иметься инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования. В таком случае подвал называется «техническим подвалом».
В случае судебного спора, наличие, например, в техническом паспорте, указания, что подвал является техническим, может упростит доказывание данного обстоятельства. Однако, скорее всего, доказывать тот факт, что подвал является «техническим», придется другими способами.
Если подвал является техническим, то он является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. А общее имущество не может быть отчуждено. Если подвал не является техническим, то собственник имеет право совершать любые сделки с имущество, в том числе, продать.
Основной проблемой для жильцов, отстаивающих право на подвал, является задача доказывания необоснованности, незаконности присвоения статуса подвалу как подвалу, который не имеет инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, т.е. которое не является техническим подвалом, в том числе в случае реконструкции, перепланировки, переустройства подвала с последующим изменением статуса с «технического» подвала на нетехнический подвал.
По данному вопросу имеется достаточно обширная практика решений судом в пользу жильцов (ТСЖ), например: Определение ВАС РФ от 05.09.2012 № ВАС-11461/12 по делу № А03-4131/2011; Апелляционное определение Новгородского областного суда от 04.12.2013 по делу № 2-4595/13-33-2084; Определение Пермского краевого суда от 30.01.2012 по делу № 33-973; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 по делу N А41-16972/12.
Радченко Сергей
Иван Катышев
Емельянцева Марина Владимировна
Симонов Игорь Борисович
Канунцева Мария Владимировна
Дубов Игорь Анатольевич
Барсукова Валерия Геннадьевна
Качур Юлия Игоревна
Ждановский Станислав Александрович
Шишмарева Татьяна Петровна
Коновалова Инна Михайловна