В данном случае речь идет, прежде всего, не об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а об изменении цели его предоставления, указанной в договоре аренды. Т.е. в договоре аренды нужно будет указать цель предоставления земельного участка, предусматривающую возможность строительства объекта недвижимости (если планируется размещение объекта капительного строительства). Но прежде, чем обращаться за изменением цели предоставления земельного участка, необходимо определить несколько основных моментов: 1) конечную цель - вид объекта, который Вы планируете разместить на арендуемом земельном участке (капитальный либо некапитальный); 2) где расположен земельный участок (Москва, Санкт-Петербург или иной субъект РФ), поскольку законодательство ряда субъектов имеет свои особенности инициирования и регулирования этой процедуры; 3) проверить, утверждены ли ПЗЗ и предусматривают ли они строительство объектов недвижимости на этой территории, ознакомиться с характеристиками функциональной зоны, в которой расположен земельный участок, и установленными для этой зоны параметрами застройки, а также особенностями
территории (проверить, не расположен ли земельный участок в природной и озелененной территории, особо охраняемой природной территории и т.д.). От ответов на обозначенные вопросы будет зависеть возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке, особенности процедуры изменения цели предоставления (и вида разрешенного использования) земельного участка и самого процесса строительства. В ряде случаев действительно понадобится изменить не только цель предоставления, но и вид разрешенного использования земельного участка, который зависит от функционального назначения объекта недвижимости (иногда – с прохождением публичных слушаний, в рамках которых принимается во внимание мнение граждан, проживающих или работающих в данном районе, и юридических лиц). Согласно пп. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", по общему правилу решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (но есть ряд исключений). Изменение указанных характеристик земельного участка потребует последующего изменения земельно-имущественных отношений с арендодателем. В частности, речь идет об оформлении дополнительного соглашения к договору аренды
земельного участка. При изменении вида разрешенного использования земельного участка эти сведения необходимо будет внести в Государственный кадастр недвижимости. Однако здесь есть один нюанс: в соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Поскольку в рассматриваемой ситуации договор аренды земельного участка заключен на 5 лет, самостоятельно обратиться в кадастровую палату с заявлением об учете изменений земельного участка (в данном случае – вида разрешенного использования) арендатор не сможет. С соответствующим заявлением должен будет обратиться собственник земельного участка.
Александр Базыкин HEADS Consulting
Василенко Анастасия
Абросимов Михаил Александрович
Ахмедшина Индира Одеровна
Пахомов Сергей Александрович
Титкова Виктория Александровна
Емельянцева Марина Владимировна
Овчинникова Ольга
Бобринева Алеся Михайловна
Петрова Екатерина Николаевна
Кудрин Дмитрий Александрович
Пахомов Сергей Александрович