Добрый день!
Учитывая фактические обстоятельства дела, а именно тот факт, что не зарегистрированные гаражи возводились при наличии разрешения на строительство (т.е. формально не подпадают под критерии самовольной постройки), наиболее целесообразно начать процесс оформления прав с обращения в территориальный орган Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на постройку. К заявлению необходимо приложить документ, свидетельствующий о праве владения (в нашем случае это справка об уплате кооперативного пая), кадастровый паспорт и копию решения администрации о выделении земельного участка под строительство. Указанные документы являются подтверждением факта, что гараж возведен при наличии всей разрешительной документации, что, в свою очередь, является основанием для государственной регистрации права.
Однако, учитывая тот факт, что в настоящий момент кооператив ликвидирован, очень велика вероятность отказа Росреестра в регистрации права собственности на возведенные гаражи. В случае отказа единственным способом защиты права является обращение в суд с требованием о признании права собственности на возведенный объект и (опционально) с требованием о признании незаконным отказа Росреестра в регистрации права собственности.
В силу пунктов 1 и 4 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Стоит учитывать, что несмотря на тот факт, что в рассматриваемом случае недвижимое имущество формально не подпадает под критерии самовольной постройки, суды в подавляющем большинстве случаев исследуют вопрос о том, являются ли спорные гаражи объектом капитального строительства и допущены ли при строительстве нарушения градостроительных норм и правил по их размещению.
Таким образом, помимо вышеуказанных документов, в рамках рассмотрения дела в суде истцу также стоит представить в материалы дела экспертное заключение, свидетельствующее о том, что спорный гараж является недвижимым имуществом, а также построен в полном соответствии с применимыми техническими нормативами.
Иванов Андрей Михайлович,
Александр Базыкин HEADS Consulting
Юрасов Владимир Станиславович
Евстратова Нина Константиновна
Харина Ольга Александровна
Башлаков Федор Валерьевич
Абалов Игорь Александрович
Петрова Елена Ивановна
Дубов Игорь Анатольевич
Анпилов Артем Викторович
Ростовцев Евгений Геннадьевич