Законодательство о банкротстве предусматривает особый механизм погашения требований участников долевого строительства при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.
В данном случае соответствующие объекты могут быть переданы новому застройщику (приобретателю) - юридическому лицу, отвечающему требованиям, предъявляемым к застройщику.
В понятие имущества входят объекты незавершенного строительства, права на земельные участки для их размещения. Обязательства прежнего застройщика составляют не исполненные им обязанности по передаче жилых помещений участникам строительства. Фактически происходит замена должника в обязательстве. То есть право требования, которое имеется у дольщиков, будет действовать в отношении нового застройщика.
Арбитражным судом по ходатайству арбитражного управляющего выносится определение о передаче прав и обязанностей застройщика приобретателю. На основании данного определения застройщик заключает с приобретателем договор либо договоры о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика (п. 8 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).
Указанное определение суда об утверждении передачи имущества и обязательств новому застройщику может быть обжаловано в апелляционном порядке.
В случае уклонения нового застройщика от исполнения обязательств возможно рассмотреть предъявление следующих требований:
Иск о признании права собственности на квартиру в случае, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), а также в случае, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и оформления акта приема-передачи квартиры.
Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры возможно заявить в случае, если многоквартирный дом еще не достроен (например, степень готовности составляет 80 или 90%), но объект долевого строительства был фактически передан дольщику (п. 16 Обзора от 04.12.2013).
Иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства в виде квартиры, и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства следует заявлять в случае, если многоквартирный дом не достроен, в эксплуатацию не вводился и объект долевого строительства дольщику не передавался (п. 17 Обзора от 04.12.2013; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
Кроме того, возможно обратиться с жалобой в региональный орган государственной власти по надзору в области долевого строительства.
Пустовит Юрий
Василенко Анастасия
Башлаков Федор Валерьевич
Полещук Юлия Олеговна
Зайнитдинов Николай Александрович
Роньжина Ольга Викторовна
Анпилов Артем Викторович
Пригородова Александра Владимировна
Юрасов Владимир Станиславович
Красноусов Сергей Дмитриевич
Железняк Анатолий Романович