Здравствуйте! Исходя из вашего письма следует, что у вас, супруга и двоих детей по равной ¼ доли в праве собственности на дом. Если это так, то доли у вас уже определены и получается, что имущество уже разделено между всеми членами семьи.
Таким образом, как в браке, так и после его расторжения и вы и дети, и супруг имеете право пользоваться всем домом, поскольку владение долей предполагает право пользования всем объектом. Вы можете с супругом договориться кто из вас (с супругом) какими комнатами будет пользоваться, если договориться не получается – спор разрешит суд. При этом места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) так и останутся общими местами пользования.
Либо вы можете с супругом и старшим сыном (по обоюдному согласию) дом продать. В таком случае, для определения реальной рыночной стоимости (с учетом вложений в дом) будет достаточно заказать у оценочной компании отчет о рыночной стоимости с перечислением бытовой техники, мебели, внутренней отделки, коммуникаций и пр. Поскольку собственником доли также является малолетний ребенок, вам потребуется получить письменное согласие органа опеки на продажу. Орган опеки даст свое согласие в том случае, если одновременно или до продажи малолетнему ребенку (13 лет) будет приобретена на его имя другая недвижимость не хуже данной по стоимости или другим характеристикам. Предварительно нужно проконсультироваться в органе опеки. Если орган опеки выдаст свое согласие, то вы, или допустим, супруг, как законный представитель младшего ребенка, будете подписывать договор за себя (продавца) и за младшего сына также ставить свою подпись.
По закону доли несовершеннолетних детей (до 18 лет) принадлежат детям, и родители на них не имеют право претендовать, таким образом доли останутся неизменными. Если дом выставляется на продажу, то он может быть продан только с письменного согласия органа опеки, и в таком случае несовершеннолетние дети лишаются своих долей в данном доме.
Вы можете с супругом (в досудебном порядке) провести переустройство/перепланировку дома, с сооружением отдельного входа, стен, и пр. помещений с целью создания из дома двух независимых помещений (в одном, например, проживаете вы с младшим ребенком, в другом старший ребенок и бывший супруг). Если договориться не получается – придется обращаться в суд с иском о выделе доли в натуре. Как в первом так и во втором случае вам предварительно нужно проконсультироваться с проектной организаций о технической возможности, в-принципе, провести перепланировку, переустройство вашего дома (с учетом строительных, санитарных норм), поскольку работы вам придется приводить в соответствие с документами и получать новые документы уже на новые объекты с другой площадью. В суде данный спор также решается если есть положительное заключение строительно-технической экспертизы, о том возможно ли выделить из одного помещения, два (или три) отдельных исходя из долей собственников, можно ли выделить помещения, которые бы не соответствовали идеально долям в собственности.
Если выделить неидеальные доли в натуре можно – проводится оценка рыночной стоимости как самого объекта с выездом эксперта, так и стоимости ремонта. И суд при принятии решения, в зависимости от ситуации, возлагает на собственников расходы по выплате друг другу компенсации за превышение выделяемого помещения его реальной доле, расходы по перепланировке/переустройству.
Также в вашем случае имеется вариант выкупа у супруга его доли. Вы, (действуя от своего имени и младшего ребенка), старший ребенок вправе предложить вашему супругу выкупить его ¼ долю за определенную сумму. Сумму можете предложить ту, которую считаете нужной, либо у оценщика заказать отчет с рыночной стоимостью ¼ доли.
За более подробной и точной консультацией советую обратиться очно к юристу.
Рулькова Мария Викторовна
Абросимов Михаил Александрович
Кравцова Елена Владимировна
Иванова Ксения Львовна
Чумаков Андрей Владиславович
Дамм Мария Александровна
Сенченко Татьяна Андреевна
Волков Алексей
Клык Надежда Леонидовна
Морозов Сергей Александрович
Валежников Станислав Васильевич