Ответ: Действующее законодательство не предусматривает возможности восстанавливать задним числом акты каких бы то ни было органов государственной власти, органов местного самоуправления и их должностных лиц, тем более, если эти акты вообще не составлялись. В компетенцию суда также не входит восстановление содержания ненормативных актов, поскольку признание в порядке особого производства факта составления акта, в том числе акта о вводе в эксплуатацию жилого строения, не предусмотрено действующим гражданско-процессуальным законодательством. Даже если допустить гипотетически такую возможность, не ясно каким образом такое судебное решение будет исполняться, поскольку те органы, которые в соответствии с ранее действующим законодательством были уполномочены выдавать подобные акты на сегодняшний день либо упразднены, либо преобразованы и не могут выдавать такие ненормативные акты, а принять новый акт в рамках своей компетенции они могут только в соответствии с ныне действующим законодательством, которое на ранее существовавшие отношения сторон не распространяется.
Однако это не исключает возможности признания за заинтересованным лицом права собственности на жилой дом[1] и земельный участок, расположенный под ним. Выбор надлежащего способа защиты прав и последовательность осуществления таких действий будет зависеть от того, какие иные документы имеются на жилой дом, помимо постановления главы районной администрации, на каком праве за лицом был закреплен земельный участок и предоставлялся ли он лицу в установленном на тот период времени порядке.
В связи с неконкретностью вопроса и невозможностью уточнить обстоятельства возникшей спорной ситуации, Вам можно предложить несколько вариантов узаконения права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.
Первый вариант. В соответствии с п.9.1. ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», ст. 25.2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проводится государственная регистрация права собственности гражданин на земельные участки, если они были предоставлены до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором был предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.
При этом для государственной регистрации права собственности на такой земельный участок потребуются следующие документы: любой документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на землю и кадастровый паспорт данного земельного участка.
После признания права собственности на земельный участок можно будет либо в упрощенном порядке по ст.25.3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», либо в судебном порядке по ст. 222 ГК РФ признать право собственности на жилой дом.
Второй вариант. В случае если нет необходимых правоустанавливающих документов на земельный участок, то для приобретения права собственности на землю потребуется предварительное судебное признание права собственности на жилой дом. Как правило, в подобных ситуациях граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ и суды общей юрисдикции удовлетворяют подобные требования. Однако необходимо отметить, что для признания права собственности на жилой дом в порядке ст. 234 ГК РФ необходимо, чтобы данное строение не подпадало под признаки самовольной постройки (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г. по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003г.) и с момента начала владения истекли предусмотренные законом сроки (3 года-исковая давность + 15 лет-приобретательная давность).
Если жилой дом был построен на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых для этого разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то в соответствии со ст. 222 ГК РФ такое строение является самовольной постройкой.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, только за тем лицом, у которого в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании находится земельный участок, где осуществлена постройка и при условии, что сохранение данной постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Для подтверждения указанных обстоятельств в суд в качестве доказательств необходимо представить: правоустанавливающие документы на землю; документы, подтверждающие факт возведения, создания самовольной постройки за счет собственных средств; техпаспорт на строение; документы, подтверждающие законность осуществления строительства; выписки из ЕГРП о том, что данное строение ни за кем не зарегистрировано; документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам и правилам и др.
При признании в судебном порядке права собственности на жилой дом право собственности на расположений под ним земельный участок, если он находится в государственной или муниципальной собственности, можно будет приобрести в порядке, предусмотренном ст.36 ЗК РФ. Для этого необходимо обратиться в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок с приложением к нему кадастрового паспорта земельного участка, а также других документов, перечень которых утв. Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007г. №370.
[1] В настоящее время «домовладения», как объекта недвижимого имущества, не существует, речь нужно вести о жилом доме.
Качур Юлия Игоревна
Шептунова Наталья Сергеевна
Гоголева Дарья Вячеславовна
Роньжина Ольга Викторовна
Кузнецов Олег Николаевич
Юрасов Владимир Станиславович
Флеер Кристина Игоревна
Наделяева Нина Федоровна
Коновалова Инна Михайловна
Канунцева Мария Владимировна
Ножкина Алена Александровна