Земельный участок может использоваться собственником в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и с соблюдением установленных правил и нормативов.
В качестве одного из основных принципов земельного законодательства статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) называет деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Раскрывая содержание данного принципа, статья 40 ЗК РФ устанавливает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При этом в силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе:
1) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
2) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
1. Обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов.
Основу правового режима земельных участков определяет градостроительный регламент территориальной зоны.
В соответствии со статьёй 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса (пункт 1).
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением (пункт 2).
Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков.
В силу пункта 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
При этом, как указано в пункте 4 данной статьи, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Не соответствующие регламенту земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, могут использоваться, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
Пункт 5 статьи 85 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Таким образом, при установлении законности использования гаража на соседнем участке в качестве автомастерской следует изучить положения утверждённого для данной жилой зоны градостроительного регламента. Если подобный вид использования земельного участка и гаража на нём не входит в содержащийся в регламенте перечень видов разрешённого использования, данный участок не соответствует градостроительному регламенту.
Вместе с тем, пунктом 5 статьи 85 ЗК РФ установлено, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, не соответствующие регламенту, могут использоваться, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
2. Обязанность соблюдать при использовании земельных участков требования строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Санитарно-технические требования к планировке участка и проведению строительных работ установлены Сводом правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (далее – СП). В частности, СП содержит правила планировки участка и расположения на нем различных построек в соответствии с санитарными нормами и правилами пожарной безопасности. В нем также определяются допустимые расстояния между постройками и их положение относительно границ участка.
Так, пунктом 6.39 СП установлено, что расстояние от стен гаража - станции технического обслужания автомобилей до окон жилого дома не может быть меньше 15 метров. При этом гаражи и открытые стоянки для хранения легковых автомобилей вместимостью более 300 машино-мест и станции технического обслуживания при числе постов более 30 следует размещать вне жилых районов на производственной территории на расстоянии не менее 50 м от жилых домов.
Также пунктом 5.3.4 СП установлено, что до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п. 4.1.5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев —4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.
Таким образом, Ваш сосед нарушил требования Свода правил по проектированию и строительству СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», построив гараж в недопустимой близости от жилого дома.
Поэтому Вы вправе предъявить в судебном порядке иск о демонтаже принадлежащего соседу гаража.
Кохан (Азанова) Марина Васильевна
Подкопаева Елена Евгеньевна
Минаев Андрей Михайлович
Брестер Александр Александрович
Клык Надежда Леонидовна
Дозорцев Олег Геннадьевич
Бурдина Анна Алексеевна
Рафаэль Артемович Календжян
Егорова Лариса Юрьевна
Шептунова Наталья Сергеевна
Дозорцев Олег Геннадьевич