427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Земельное право

    Подскажите, пожалуйста, этапы оформления придомовой территории многоквартирного дома в долевую собственность. И можно ли после подобной приватизации закрепить на собственной территории машиноместа для жильцов дома? Заранее - большое спасибо за любую информацию.

    Синяткина Ирина 7 июня 2009, 13:26

  • Ответ эксперта

    15 июня 2009

    Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме  принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в которое включается, в том числе и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005г.), принимаются приемочной комиссией с выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома только при установлении размера и границ земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом (т.е. земельный участок должен пройти обязательный государственный кадастровый учет).На основании п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.  Порядок формирования (оформления) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005г.),  и порядок перехода его в общую долевую собственность (общее имущество в многоквартирном доме) собственников помещений такого дома урегулирован ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004г. №189-ФЗ (далее – Закон о введение в действие ЖК РФ). Данная статья предусматривает два случая бесплатного перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом.Первый случай. Согласно п. 2 ст. 16 Закона о введение в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом особого распоряжения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность в виде ненормативного акта не требуется. По п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное в данном случае установлено п. 2 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ. Следовательно, право собственности на земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом, возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него с 01.03.2005г.Таким образом, для оформления права собственности на земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, необходимо обратиться в Управление ФРС с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке. При этом государственная регистрация в данном случае будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) будет пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего каждому собственнику в этом доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).Обратиться с указанным заявлением в регистрационный орган может любое лицо специально уполномоченное на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например, представитель товарищества собственников жилья, управляющей компании, жилищного строительного кооператива и т.п. К такому заявлению будет необходимо приложить документы, подтверждающие то, что данное лицо действует в пределах, предоставленных ему полномочий и на основании принятого на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения, а также кадастровый план или иной документ, устанавливающий размер и границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.Второй случай. Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Следовательно, для бесплатного перехода в общую долевую собственность такого земельного участка необходимо соблюсти общий (заявительный) порядок его формирования и оформления.В соответствии с действующим законодательством можно выделить следующие этапы предоставления указанного земельного участка в общую долевую собственность:1. Принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка в общую долевую собственность и проведении его государственного кадастрового учета. Кроме того, на данном собрании должен быть также решен вопрос о выборе уполномоченного лица, которое будет представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме в органах государственной власти или органах местного самоуправления. Такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.2. Обращение в компетентные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка в общую долевую собственность и проведении его государственного кадастрового учета. К данному заявлению необходимо приложить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, справку об общем размере площадей помещений многоквартирного дома, выданную уполномоченным органом технической инвентаризации объектов капитального строительства (которая необходима по мнению некоторых ученых) и др.3. Далее компетентный орган государственной власти или местного самоуправления за свой счет будет проводить работы по установлению границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и необходим для его использования и постановке такого земельного участка на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера. 4. После проведения всех необходимых работ данный орган принимает решение о передаче земельного участка из муниципальной или государственной собственности, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.5.   Обращение в Управление ФРС с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, который входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. К заявлению необходимо приложить решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и кадастровый план на данный земельный участок. Что касается ответа на второй вопрос, то организовать на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, автостоянку или площадку с машиноместами можно, поскольку это не запрещено действующим законодательством, однако могут возникнуть сложности с ее узаконением, поскольку автостоянка является отдельным объектом гражданских прав, строительство которой должно осуществляться в установленном законом порядке, по согласованию с органами местного самоуправления.Согласно подп. «а» п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» в состав общего имущества могут входить также построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи, включая и площадки для автомобильного транспорта. В соответствии с действующим законодательством также не запрещено оборудовать рядом с многоквартирным домом автостоянку или машиноместа для жильцов дома.В связи с этим необходимо учитывать несколько моментов. Для оборудования на земельном участке специальной автостоянки или машиномест для жильцов дома потребуется, чтобы это решение было принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (подп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом следует отметить, что права собственников на общее имущество в многоквартирном доме является специфическим видом общей долевой собственности. Правовой режим долей собственников общего имущества в многоквартирном доме имеет свои особенности. В частности, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной оборотоспособности (п. 2, 4 ст. 37 ЖК РФ), выдел доли в натуре (например, в виде персонального машиноместа) невозможен, также как и выплата денежного эквивалента за нее (п. 4 ст. 37 ЖК РФ),  размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме определен императивным указанием закона и не может быть изменен по соглашению сторон (п. 1 ст. 37 ЖК РФ) и т.д. Следовательно, организовать автостоянку или площадку с «персональными» машиноместами нельзя, поскольку подобные действия будут нарушать права других собственников общего имущества в многоквартирном доме, поскольку каждый из них имеет долю в праве общей долевой собственности во всем общем имуществе такого многоквартирного дома и ограничить это право, даже по соглашению сторон нельзя. Поэтому оборудованная автостоянка или машиноместа могут находиться лишь в общей долевой собственности всех домовладельцев многоквартирного дома.

    Средняя оценка: 4.54 (39 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Качур Юлия ИгоревнаКачур Юлия Игоревна
ассистент кафедры гражданского права Юридического института СФУ

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты