Ответ эксперта
15 июня 2009
Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в которое включается, в том числе и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства.Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005г.), принимаются приемочной комиссией с выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома только при установлении размера и границ земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом (т.е. земельный участок должен пройти обязательный государственный кадастровый учет).На основании п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. Порядок формирования (оформления) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный до введения в действие ЖК РФ (01.03.2005г.), и порядок перехода его в общую долевую собственность (общее имущество в многоквартирном доме) собственников помещений такого дома урегулирован ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004г. №189-ФЗ (далее – Закон о введение в действие ЖК РФ). Данная статья предусматривает два случая бесплатного перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен такой многоквартирный дом.Первый случай. Согласно п. 2 ст. 16 Закона о введение в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом особого распоряжения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность в виде ненормативного акта не требуется. По п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Вместе с тем, в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное в данном случае установлено п. 2 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ. Следовательно, право собственности на земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом, возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него с 01.03.2005г.Таким образом, для оформления права собственности на земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, необходимо обратиться в Управление ФРС с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного на данном земельном участке. При этом государственная регистрация в данном случае будет носить не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) будет пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего каждому собственнику в этом доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).Обратиться с указанным заявлением в регистрационный орган может любое лицо специально уполномоченное на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например, представитель товарищества собственников жилья, управляющей компании, жилищного строительного кооператива и т.п. К такому заявлению будет необходимо приложить документы, подтверждающие то, что данное лицо действует в пределах, предоставленных ему полномочий и на основании принятого на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения, а также кадастровый план или иной документ, устанавливающий размер и границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.Второй случай. Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Следовательно, для бесплатного перехода в общую долевую собственность такого земельного участка необходимо соблюсти общий (заявительный) порядок его формирования и оформления.В соответствии с действующим законодательством можно выделить следующие этапы предоставления указанного земельного участка в общую долевую собственность:1. Принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка в общую долевую собственность и проведении его государственного кадастрового учета. Кроме того, на данном собрании должен быть также решен вопрос о выборе уполномоченного лица, которое будет представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме в органах государственной власти или органах местного самоуправления. Такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.2. Обращение в компетентные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка в общую долевую собственность и проведении его государственного кадастрового учета. К данному заявлению необходимо приложить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, справку об общем размере площадей помещений многоквартирного дома, выданную уполномоченным органом технической инвентаризации объектов капитального строительства (которая необходима по мнению некоторых ученых) и др.3. Далее компетентный орган государственной власти или местного самоуправления за свой счет будет проводить работы по установлению границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и необходим для его использования и постановке такого земельного участка на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера. 4. После проведения всех необходимых работ данный орган принимает решение о передаче земельного участка из муниципальной или государственной собственности, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.5. Обращение в Управление ФРС с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, который входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. К заявлению необходимо приложить решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и кадастровый план на данный земельный участок. Что касается ответа на второй вопрос, то организовать на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, автостоянку или площадку с машиноместами можно, поскольку это не запрещено действующим законодательством, однако могут возникнуть сложности с ее узаконением, поскольку автостоянка является отдельным объектом гражданских прав, строительство которой должно осуществляться в установленном законом порядке, по согласованию с органами местного самоуправления.Согласно подп. «а» п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» в состав общего имущества могут входить также построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи, включая и площадки для автомобильного транспорта. В соответствии с действующим законодательством также не запрещено оборудовать рядом с многоквартирным домом автостоянку или машиноместа для жильцов дома.В связи с этим необходимо учитывать несколько моментов. Для оборудования на земельном участке специальной автостоянки или машиномест для жильцов дома потребуется, чтобы это решение было принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (подп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом следует отметить, что права собственников на общее имущество в многоквартирном доме является специфическим видом общей долевой собственности. Правовой режим долей собственников общего имущества в многоквартирном доме имеет свои особенности. В частности, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной оборотоспособности (п. 2, 4 ст. 37 ЖК РФ), выдел доли в натуре (например, в виде персонального машиноместа) невозможен, также как и выплата денежного эквивалента за нее (п. 4 ст. 37 ЖК РФ), размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме определен императивным указанием закона и не может быть изменен по соглашению сторон (п. 1 ст. 37 ЖК РФ) и т.д. Следовательно, организовать автостоянку или площадку с «персональными» машиноместами нельзя, поскольку подобные действия будут нарушать права других собственников общего имущества в многоквартирном доме, поскольку каждый из них имеет долю в праве общей долевой собственности во всем общем имуществе такого многоквартирного дома и ограничить это право, даже по соглашению сторон нельзя. Поэтому оборудованная автостоянка или машиноместа могут находиться лишь в общей долевой собственности всех домовладельцев многоквартирного дома.
Средняя оценка: 4.54 (39 голосов)
Оцените ответ:
Качур Юлия Игоревна
Костина Наталья Александровна
Борисова Наталия Геннадьевна
Шишмарева Татьяна Петровна
Московкин Александр
Антонченко Вероника
Харина Ольга Александровна
Соколинский Максим
Елагина Ольга Михайловна
Яковлев Алексей Алексеевич
Кустова Литта Юрьевна
Московкин Александр