В случае, если предварительный договор содержит положение, согласно которому, при смене собственника, обязанности по выполнению указанного предварительного договора накладываются на нового собственника, Вы имеете право обратиться в суд с иском о понуждении собственника (арендодателя) к заключению договора купли-продажи нежилого помещения в порядке части 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»). В соответствии с данной статьей, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки на основании части 4 статьи 445 ГК РФ.
В случае отсутствия вышеуказанного положения, подлежит возврату гарантийный взнос, уплаченный стороной договора (если данный взнос был предусмотрен договором, и произошло перечисление денежных средств). Арендодатель возвращает арендатору гарантийный взнос в полном размере в случае, если предварительный договор был расторгнут по вине и/или инициативе арендодателя при отсутствии нарушения арендатором условий настоящего предварительного договора. Гарантийный взнос, вносимый арендаторами по условиям предварительного договора, нужно рассматривать в качестве авансового платежа, данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, при разрешении споров о возврате денежных сумм в случае незаключения основного договора в установленный срок суды признают внесенные по предварительному договору денежные средства не задатком, а авансом (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006; ФАС Уральского округа от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3 по делу N А76-34479/05;).
В случае смены собственника арендуемого нежилого помещения в период действия договора аренды, новый собственник не имеет права расторгнуть данный договор аренды с арендатором в порядке статьи 617 ГК РФ, которая предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Бурдина Анна Алексеевна
Кориков Иван Игоревич
Егорова Лариса Юрьевна
Теплякова Яна Юрьевна
Кондратюк Александр Игоревич
Подлобникова Елена Васильевна
Ахмедшина Индира Одеровна
Богданов Николай Васильевич
Соколова Елена Николаевна
Бушмин Виталий Сергеевич