427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Обязательственное право

    Добрый день. Мы арендуем нежилое помещение. В апреле арендодатель предложил выкупить помещение, между нами был заключен предварительный договор купли-продажи. Пока я оформляла документы в банке для выдачи кредита, арендодатель продала помещение. Пришло уведомление от арендодателя, что помещение продано и договор аренды расторгнут с 1 августа. Что делать в данной ситуации? Могу ли я подать в суд на арендодателя за неисполнение предварительного договора купли-продажи, имеет ли право новый собственник отказать в заключении договора аренды?

     13 июля 2011, 19:03

  • Ответ эксперта

    7 августа 2011

    В случае, если предварительный договор содержит положение, согласно которому,  при смене собственника, обязанности по выполнению указанного предварительного договора накладываются на нового собственника,   Вы имеете право обратиться в суд с иском о понуждении собственника (арендодателя)  к заключению договора купли-продажи нежилого помещения в порядке части 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»). В соответствии с данной статьей, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки на основании части 4 статьи 445 ГК РФ.

    В случае отсутствия вышеуказанного положения, подлежит возврату гарантийный взнос, уплаченный стороной договора (если  данный взнос был предусмотрен договором, и произошло перечисление денежных средств). Арендодатель возвращает арендатору гарантийный взнос в полном размере в случае, если предварительный договор был расторгнут по вине и/или инициативе арендодателя при отсутствии нарушения арендатором условий настоящего предварительного договора.    Гарантийный взнос, вносимый арендаторами по условиям предварительного договора, нужно рассматривать в качестве авансового платежа,  данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, при разрешении споров о возврате денежных сумм в случае незаключения основного договора в установленный срок суды признают внесенные по предварительному договору денежные средства не задатком, а авансом (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006; ФАС Уральского округа от 29.06.2006 N Ф09-5566/06-С3 по делу N А76-34479/05;).

    В случае смены собственника арендуемого нежилого помещения в период действия договора аренды, новый собственник не имеет права расторгнуть данный договор аренды с арендатором в порядке статьи 617 ГК РФ, которая предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.


    Средняя оценка: 5 (4 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Бурдина Анна АлексеевнаБурдина Анна Алексеевна
Адвокат, "Юков, Хренов и партнеры"

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты