427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Строительство, жилищное право

    Заключен предварительный договор на покупку недвижимости (квартиры) с стороной, которая на момент заключения предварительного договора не имела права собственности на данную квартиру. Все денежные обязательства мной исполнены в полном объёме. В судебном порядке я зарегистрировал право собственности на эту квартиру. Но сторона подала встречное исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки на основании того, что якобы они не имели права собственности на эту квартиру ст.209 ГК РФ на момент заключения предварительного договора и не могли соответственно заключать со мной это предварительный договор. На сколько правомерны их исковые требования, и обоснованность этих требований? Каковы перспективы этого гражданского процесса?

    Франчук И.В. 28 сентября 2009, 16:21

  • Ответ эксперта

    8 октября 2009

    Судебная практика по поставленному Вами вопросу противоречивая. Так имеются случаи, когда суд исходит из ничтожности предварительного договора, при отсутствии на момент его заключения у продавца права собственности, но и наоборот.  На наш взгляд,  такой предварительный договор должен являться действительным.

    Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

    При этом предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п.14 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59). Следовательно то обстоятельство, является ли сторона собственником имущества, которое планируется передать, не влияет на действительность предварительного договора. А в случае, если на момент, когда должен быть заключен основной договор (в данном случае - купля-продажа), продавец не является собственником отчуждаемого им имущества, должны применяться последствия неисполнения договора.

    Однако, как уже было отмечено, практика судов по данному вопросу неоднозначна. В частности в Определении ВАС от 26 января 2007 г. № 61/07 отмечено, что если на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на спорное имущество, то на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой.

    Вместе в более позднем Постановлении Президиума ВАС от 14.07.2009г. № 402/09  была представлена иная позиция. Президиум подчеркнул, что использование конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не восполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может потребовать либо взыскания убытков, причиненных неисполнением основного договора, либо принудительного заключения договора. (Текст указанного Постановления размещен на сайте Высшего Арбитражного суда РФ).

    На наш взгляд последняя позиция является наиболее аргументированной. В суде Вы можете привести доводы Президиума ВАС со ссылкой на данной Постановление.


    Средняя оценка: 3.22 (9 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Серебренникова Светлана АлександровнаСеребренникова Светлана Александровна
Ассистент кафедры гражданского права Юридического института СФУ

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты