Здравствуйте!
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу.
Соответственно, только при наличии залога (ипотеки) на Вашу квартиру, который был установлен прежним собственником, банк может обратить взыскание на такое имущество по долгам прежнего собственника.
Однако, в силу части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке») договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Как установлено пунктом 1 статьи 37 Закона «Об ипотеки» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя
На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а также установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.
Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Таким образом, при наличии обременения в виде ипотеки на Вашу квартиру в момент регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, Вам было бы отказано в такой регистрации в связи с тем, что, скорее всего, в договоре купли-продажи отсутствуют сведения о наличии обременения, а также отсутствует согласие залогодержателя на переход права собственности на заложенное имущество.
При этом для того, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо обременений на Вашу квартиру, Вам необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой будет содержаться информация о наличии или отсутствии каких-либо обременений. Такую выписку Вы можете получить в территориальном отделе Управления РосРеестра или в кадастровой палате Вашего региона.
Силко Евгений Аркадьевич
Бушуев Дмитрий Сергеевич
Богданова Инна Сергеевна
Роньжина Ольга Викторовна
Григорьева Милана Валентиновна
Беспалова Екатерина Сергеевна
Наделяева Нина Федоровна
Рец Валентина Михайловна
Решетникова Ольга Михайловна
Канунцева Мария Владимировна
Файзуллин Руслан Вагизович