427Документов
доступно

Ответ на вопрос

  • Строительство, жилищное право

    Добрый день. Вопрос по строительству и жилищному праву. Купили квартиру в ноябре 2012 года (квартира шла как вторичка, права были у фирмы застройщика - покупали у них по ипотеке), акт приема передачи подписан в ноябре 2012, по бумагам дом официально введен в эксплуатацию в июле 2012. Вселение в дом после покупки квартиры переносилось несколько раз на 15.12.12; 01.03.13; 31.05.13. Причина переноса - отсутствие отделки, газа, электричества и воды, т.е фактически дом не был введен в эксплуатацию и не заселен. В связи со съемом квартиры хотим подать в суд на возмещение материального ущерба за съем квартиры в период с 01.11.12 по 31.05.13, а так же по закону прав потребителей взыскать пени 0,5% от суммы в день за весь период т.к квартира куплена и оплачена полностью (отсрочка заселения только по причине отсутствия отделки, т.е по вине строителей (в акте приеме передачи ничего нет про отделку, а только в генплане строителей на сайте). При передачи ключей застройщик отказывается присылать уведомление в письменной форме (высылает его только дольщикам). С сылкой на какой закон можно заставить дольщика прислать письменное уведомление на получение ключей для вселение в квартиру? Возможно ли стребовать с застройщика пени в размере 0,5% по закону о защите прав потребителей? Спасибо.

    Бойко В.В 16 мая 2013, 13:10

  • Ответ эксперта

    27 мая 2013

    Как следует из вопроса, к рассматриваемым отношениям не применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

    По общему правилу при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для тех целей, для которых он обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

    Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, если в договоре указаны определенные недостатки квартиры, передача покупателю такого объекта будет являться надлежащим исполнением.

    С учетом норм ст. 431 ГК РФ нормы представляется, что продавца можно признать надлежащим образом исполнившим обязательства по передаче квартиры, только если он докажет, что до подписания договора покупатель знал об отсутствии отделки, недостатках систем водо-, газо- и электроснабжения.

    При отсутствии таких доказательств следует признать, что переданная квартира не отвечает требованиям, обычно предъявляемым к качеству жилого помещения (п. 2 ст. 469 ГК РФ). Соответственно, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

    Таким образом, если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ): соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

    В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Существенность нарушения в конкретном случае может устанавливаться судом с учетом заключения экспертизы.

    Отметим также, что согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ требования, связанные с недостатками товара, не имеющего гарантийного срока или срока годности, могут быть предъявлены покупателем в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

    Поскольку квартира приобреталась для использования в целях не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а продавец является коммерческой организацией на правоотношения сторон распространяются нормы Закона о защите прав потребителей.

    Согласно п. 31 разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателей, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограничительный размер ответственности. Под убытками в соответствии с пунктом 2 ст. 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые потребитель, чье право нарушено, произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб).

    Таким образом, что если проданная квартира имеет недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже квартиры, существуют основания для предъявления требования о взыскании с застройщика стоимости арендной платы за период проживания в другом помещении.

    Кроме того, статьей 23 Закона о защите прав потребителей предусмотрена неустойка за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков. Право требовать компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителей предусмотрено ст. 15 Закона о защите прав потребителей.

    Как правило, передачу ключей и документов, снятие показаний приборов учета и т.п. осуществляют при осмотре квартиры и подписании акта приема-передачи. Рекомендуем письменно обратиться к застройщику с требованием обеспечить доступ в квартиру и передать ключи. В случае отказа возможно обратиться с соответствующим требованием в суд, однако являясь законными собственниками квартиры, Вы имеете возможность вселиться в квартиру своими силами.


    Средняя оценка: 5 (2 голосов)
    Оцените ответ: 
Задать вопрос

На вопросы ответил

Пустовит ЮрийПустовит Юрий
Управляющий партнер, магистр права

Все эксперты

Популярное

Эксперты

Все эксперты