Здравствуйте. Один из способов выгодно использовать квартиру, это сдать ее в коммерческий наем. Для того, чтобы юридический правильно оформить коммерческий наем нужно в письменной форме составить и подписать гражданско-правовой договор.
В зависимости от того, с кем Вы будете заключать договор, будут различаться и его тип и существенные условия.
Если вы заключите договор с юридическим лицом, то это будет договор аренды (основные правила, касающиеся договора аренды, содержатся в главе 34 Части 2 Гражданского кодекса РФ).
Если же Вы заключите договор с физическим лицом (гражданином), то это будет договор коммерческого найма.
Теперь остановимся более подробно на существенных условиях договора коммерческого найма.
Данные отношения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) и другими нормативно-правовыми актами.
Наем жилого помещения (договор коммерческого найма) - это договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. То есть обязательного нотариального удостоверения данной сделки по закону не требуется.
Предметом данного договора будет та квартира, которую Вы сдаете. В договоре Вы должны максимально подробно описать сдаваемую квартиру: указать полный адрес, где расположена квартира, количество комнат, а также общую площадь квартиры, жилую площадь.
Обратите внимание на то, что в силу ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Общие вопросы установления и взимания платы за жилое помещение также урегулированы в законе. В соответствии со ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. А Жилищный кодекс РФ предусматривает плату за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимые ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
В договоре коммерческого найма следует указать полный перечень лиц - членов семьи нанимателя, которые будут вправе проживать в Вашей квартире. Однако следует помнить, что вселение несовершеннолетних детей наниматель по закону может осуществлять без Вашего согласия на это.
Основные права и обязанности нанимателя и наймодателя урегулированы в ст. 675-680 ГК.
В момент, когда Вы передадите ключ от квартиры жильцам, Вам обязательно следует составить акт приема-передачи квартиры, в котором нужно указать Ваши данные, данные лиц, которым Вы сдаете квартиру, номер договора коммерческого найма, а также как можно более подробно про состояние самого предмета договора найма (квартиру). В акте следует указать, имеется ли в квартире телефон, какая есть мебель и т д. Акт подписываете, с одной стороны, Вы и, с другой, наниматель и все совершеннолетние члены семьи нанимателя.
Если Вы получаете доход от сдачи жилого помещения, то Вам следует уплачивать налог на доходы физических лиц, основные вопросы исчисления и уплаты которого урегулированы главой 23 Налогового кодекса РФ.
Согласно ст. 228 Налогового кодекса РФ исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят, в том числе, такая категория налогоплательщиков как физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества. Если Вы будете сдавать квартиру по договору найма или аренды, то ежегодно Вы будете обязаны представлять в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Общая сумма налога на доходы уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Налоговая ставка будет составлять 13% (ст. 224 Налогового кодекса РФ)
Также следует обратить внимание на то, что наличие права собственности на квартиру вовсе не означает то, что в ней кто-либо обязательно должен был быть зарегистрирован по месту жительства, так как в собственности у одного гражданина может быть неограниченное количество жилых помещений, а регистрация осуществляется только по месту постоянного и временного проживания. В соответствии с Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Постановлением Конституционного Суда РФ от 25.04.95 N 3-П факт учета или его отсутствие не влияет на возникновение, изменение и прекращение жилищных прав и обязанностей граждан.
Регистрационный учет не носит разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства (согласно Постановления Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П).
В законодательстве не установлены какие-либо санкции в случае отсутствия регистрации по месту жительства у собственника данной квартиры, если она не является для него местом проживания или пребывания.
Подлобникова Елена Васильевна
Соколова Елена Николаевна
Кулик Ярослав
Тарбагаева Елена Борисовна
Кристина Руслановна Колесник
Каминский Владислав Георгиевич
Пустовит Юрий
Литвинова Нина Олеговна
Дамм Мария Александровна
Герасимов Павел Юрьевич
Овчинникова Ольга