Ответ:
1) В судебном порядке Вы можете понудить застройщика к заключению основного договора, заключение которого предусмотрено предварительным договором (в вашем случае – договор купли-продажи) при соблюдении определенных условий, о которых сказано ниже.
2) В случае признания договора недействительным (ничтожным) возможно применение последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции – возврата полученного по сделке, то есть возврата денежных средств с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами в размере учетной ставки банковского процента.
1) В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Таким образом, поскольку у вас предварительный договор купли-продажи был заключен в письменной форме, то он является действительным, если нет иных пороков. Государственной регистрации такой договор не подлежит.
Кроме того, Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Так, жилое помещение, которое подлежит передаче по основному договору, должно быть идентифицировано путем указания на его адрес (почтовый или строительный), характеристики (общая площадь), место расположения в жилом доме (этаж, блок-секция), возможно указание на плане.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из предоставленной вами информации, поскольку в договоре не был указан срок заключения основного договора, то основной договор купли-продажи должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть до февраля 2009 года. Если до февраля 2009 года вы не заключили основной договор и одна из сторон не направляла другой стороне предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются.
Если же сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, не отвечает на предложение другой стороны, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи (ст. 445 Гражданского кодекса РФ).
Однако если одна сторона направит предложение о заключении основного договора после истечения срока для его заключения, такое предложение не будет являться обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу. В результате сторона, получившая указанную оферту (предложение), может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, чем были определены предварительным договором.
Необходимо обратить ваше внимание на то, что поскольку в предварительном договоре содержалось условие о заключении договора купли-продажи в будущем, то требовать необходимо заключения договора купли-продажи, а не договора долевого участия в строительстве.
2) В отношении денежных средств, переданных по предварительному договору, необходимо сказать следующее.
Экономическая цель данного платежа может быть различной: предоставление застройщику обеспечения исполнения обязательства плательщика такой суммы заключить основной договор в будущем, предоставление застройщику необходимых средств для завершения работ по строительству и отделке здания и т.д. Такая сумма часто именуется авансом либо задатком.
Аванс. Если предварительный договор предусматривает уплату авансового платежа в счет покупной суммы, необходимо учитывать следующее. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств по еще не заключенному основному договору.
Обязанность по уплате аванса является частью обязательства по уплате покупной цены, основанием возникновения которого является именно основной договор (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Пока основной договор не заключен, такое обязательство возникнуть не может.
В связи с этим представляется, что уплата авансовых платежей по предварительному договору противоречит требованиям гражданского законодательства. В результате существует риск, что норма предварительного договора о таких платежах может быть признана недействительной (ничтожной) как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ).
Задаток. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, обязательным признаком задатка является уплата его в счет платежей, причитающихся застройщику от плательщика. Таким образом, задаток, как и авансовый платеж, всегда уплачивается в счет покупной цены. Вместе с тем возможность уплаты даже части покупной цены по предварительному договору представляется крайне сомнительной по причинам, изложенным выше. В результате существует риск, что норма предварительного договора о задатке также может быть признана недействительной как противоречащая закону (ст. 168 ГК РФ). Однако в Красноярском крае существует и иная судебная практика, свидетельствующая о возможности передачи задатка именно по предварительному (а не основному) договору.
В случае, если предварительный договор будет признан недействительным (ничтожным), то подлежит применению ст. 167 Гражданского кодекса РФ: При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Таким образом, Застройщик обязан возвратить денежные средства, полученные по предварительному договору с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ в совокупности со статьями 1103, 1107 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (в судебном порядке - на день предъявления иска или на день вынесения решения) (с 30.10.2009 г. – 9,5 % годовых).
В случае, если предварительный договор не будет признан недействительным, и понудить к заключению договора застройщика не будет возможности, то возникает следующая ситуация:
- Если в предварительном договоре предусмотрена уплата задатка, то застройщик должен вернуть сумму задатка в двойном размере.
- Если в предварительном договоре предусмотрена уплата аванса или иных платежей в счет основного договора, то аванс или иной платеж подлежит возврату с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ как полученное по еще не заключенному основному договору купли-продажи.
Рец Валентина Михайловна
Оглоблина Екатерина Николаевна
Хороших Илья
Бобринева Алеся Михайловна
Темеров Евгений Николаевич
Богданов Николай Васильевич
Яценко Александр Сергеевич
Корзун Ирина Львовна
Кохан (Азанова) Марина Васильевна
Иванова Ксения Львовна
Дмитрий Геннадьевич Егоров
Хороших Илья